다주택자에 대한 취득세와 종부세 강화로 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 절세매물이 나올 가능성이 높아졌다.
KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온(Liiv ON)은 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 2019년 동기 대비 2020년(1~7월까지) 입주 2년차 아파트 매매 거래 변화를 살펴봤다.
1가구 1주택자 양도세 비과세 요건인 입주 2년차 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 2.3배(1만181건) 늘었고 거래 비중은 0.7%p 커졌다. 세금 규제 강화로 시세차익 실현을 위해 매물이 늘어난 것으로 보인다.
2020년 입주 2년차 아파트 매매 거래량은 1만7732건이다. 이는 전체 거래량 45만7136건 대비 3.9%를 차지한다. 2019년 기준 입주 2년차(2017년 입주) 아파트 매매 거래량은 7551건으로 전체 23만8924건 대비 3.2%를 차지한다.
입주 2년차 아파트 매매 거래 비중이 커진 이유는 입주 물량 증가와 새 아파트 가격 상승, 세금 강화 등이 복합적으로 작용했다.
2019년과 2020년 입주 2년차 된 2017~2018년 아파트 입주 물량은 2017년 40만가구, 2018년은 46만가구로 1990년 이후 역대 최대 수치다.
입주 2년차 아파트 매매 거래 비중이 커진 또 다른 이유는 세금 부담을 줄이는 전략도 포함된다. 2021년 6월 2일부터 2주택자 및 조정대상지역 1주택자의 종부세율은 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 인상된다. 8월 12일부터 시행된 취득세율은 규제지역에서 2주택부터, 비규제지역은 3주택부터 중과된다. 법 시행 이후 취득한 아파트 분양권도 주택수에 포함된다.
양도소득세 주택수 포함 대상은 2021년 1월부터 들어간다. 다행히 일시적 2주택자는 취득세 중과세율을 적용하지 않는다. 다만, 기존 주택을 3년 이내(규제지역 1년) 매도하지 않으면 감면받은 세금은 추징한다.
1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건은 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 거주와 보유를 해야 한다. 이전에 취득한 주택과 비규제지역은 2년 보유다. 일시적 2주택자는 조정대상지역과 비규제지역에 따라 다르다. 조정대상지역에서 2018년 9월 13일 이전에 주택을 샀다면 기존 주택은 3년 이내, 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지 취득한 주택은 2년, 그 이후는 1년 이내 팔아야 한다. 비규제지역은 3년이다.
이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 “1주택자 양도세 비과세 요건은 규제지역과 취득 시점에 따라 보유와 거주 요건이 다르고, 개정된 세법 시행 시점도 다르므로 매도 계획을 철저히 세워야 한다”며 “또한 2020년 연말과 2021년 6월 전까지 절세매물이 나올 가능성이커져 무주택자는 이들 매물을 찾아볼 만하다”고 조언했다.